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新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析

作者:未知

  摘要:房地產行業的發展勢頭總體上較為良好,但經濟新常態下,房地產企業的資金周轉周期明顯變長,絕大多數中小企業融資的成功率也不斷下降。通過對部分房地產企業融資活動開展狀況進行分析可以看出,融資渠道較為單一一直以來都是其融資活動開展上存在的不足,多元化融資渠道也是其未來一段時間里融資活動開展需要關注的重點事宜。本文將對房地產企業融資渠道選用中存在的問題進行具體分析,并就其如何更好的對融資渠道進行多元化選用提出合理化建議。
  關鍵詞:房地產;融資渠道;多元化
  房地產業是國民經濟的支柱行業,房地產企業在持續經營發展中需要進行一定程度的融資活動開展,融資狀況好壞與否甚至會影響到具體企業的生死存亡[1]。國家層面極為注重對房地產行業發展的宏觀調整,在資本與金融市場上進行的調整也對房地產企業融資活動的開展產生了很大影響。近幾年,融資渠道單一這一問題在房地產領域內越發顯著,雖然很多房地產企業認識到了融資渠道單一帶來的問題和負面影響,但其對于如何進行融資渠道的多元依然較為茫然。鑒于此,探尋出新時期房地產企業更好進行融資渠道多元化選用的一般性策略也十分必要。
  一、房地產企業融資渠道選用中存在的問題
  (一)對外源融資依賴性較高
  房地產企業的大部分資金來源于銀行,而最主要的渠道來源于銀行的信貸,外援性融資雖然具有很多優勢,但在經濟新常態這樣的經濟發展環境下,外源性融資渠道的貢獻力正在不斷降低,商業銀行為代表的傳統金融機構受宏觀調控性政策影響較為明顯,房地產企業從商業銀行處獲得資金支持的現實難度也不斷增加,房地產作為資金密集型行業,開發周期長、投資規模大,其需要大量的資金支持才能確保長期運轉,加上2010年后,央行、銀監會、證監會再三警示房地產貸款風險,將銀行存款準備金率上調,使得銀行大幅提高對房地產的放貸門檻,加上近年來房價持續上漲,國家為調控房價,房地產市場經營出現兩難局面,很多房地產企業就通過民間借貸進行資金周轉,但由于利率很高,導致成本非常高,本身只能適用于短期的資金不足的民間借貸可能會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。不僅如此,由于很多房地產企業在外源融資的依賴性較高,其一直以來都忽視了內部融資渠道的開拓以及融資價值的最大化挖掘,融資活動開展中的主動性優勢也十分薄弱。久而久之,房地產企業在融資活動開展中對外源融資的依賴程度會越發越高,而外部因素對其融資活動開展的影響也會越來越大,這也很容易催生出一些新的融資問題產生,并影響到房地產企業的融資成功率[2]。
  (二)融資成本管控困難
  房地產企業的融資規模往往較大且十分頻繁,主營業務具有的特殊性也使得融資活動的開展需要較為龐大的融資成本予以支撐。從最近幾年國家層面在房地產行業發展上的一些調控性政策頒布與實施狀況來看,政府通常會在資本與金融市場上進行調控,并通過影響房地產企業融資這一途徑來對房地產行業發展進行調控。為了抑制房地產行業內“泡沫”的增加,房地產企業的直接與間接融資成本實際上都在不斷上升,特別是那些對外源融資依賴程度較高的房地產企業,其往往需要支付高昂的融資成本,且無法進行融資渠道的多元化選用時,融資成本的壓縮也變得十分困難。
  (三)融資風險控制意識薄弱
  房地產企業在融資渠道選用時往往會忽略融資風險的防范,特別是在對外源融資就有較高的依賴性時,房地產企業在融資風險控制上的主動性優勢相對較低,外部因素對融資風險的誘發性作用也相對較大。作為一種經濟行為,融資本身便帶有一定的風險性,房地產企業大多需要進行規模較大的融資,很多房地產企業也正在進行舉債經營。一旦資金鏈斷裂或短期債務壓力持續性攀升,具體的融資風險便會產生。而從現階段房地產企業在融資活動開展中的偏好來看,無論是在哪一種融資渠道選用的背景下,融資需求的滿足都是優先級的事宜,特別是在融資需求較為急切時,融資風險的控制事宜往往會被忽視,這也使得房地產企業的融資風險系數近幾年始終處于一個較高水平。
  二、房地產企業多元化融資渠道的建議
  (一)增強對內、外部融資渠道的深度挖掘
  例如,萬科集團在融資中雖然對外源融資的依賴性也處于較高水平,但其并沒有忽視內源融資渠道實際融資價值的挖掘,自2016年開始,集團內部也通過股票的內部增發等方式進行著內源融資嘗試,各地方分公司在融資活動開展中也十分注重內、外源融資渠道選用間的均衡。例如,房地產公司采用“售后回租”進行融資,在銷售時只與購房者簽訂房產銷售合同,同時,全資成立一家專屬物業管理公司,專門負責“售后回租”模式下商鋪的管理和運營,并由該物業管理公司與購房者另行簽訂委托代理租賃合同,按高于市場價的價格銷售后,房地產公司再將房產租回,統一對外出租,每年按售價的一定比例返還給購房者。只有對內、外部融資渠道的融資價值進行深度挖掘與利用,避免對單一的融資渠道產生過度依賴,從而致使自身在融資活動開展上的可調整空間降低。內、外部融資渠道的價值被較好挖掘后,房地產企業在融資需求的滿足能夠更為簡單,固有的融資問題也可以順勢得到較好解決。
  (二)圍繞著融資成本控制進行融資渠道選擇
  在房地產企業實際融資成本相對較高時,企業需要圍繞著成本控制這一中心進行融資渠道的多元化選用。例如,房地產企業在產生了融資需求后,可以首先進行融資方案的確定,并對于可選融資方案的實際融資成本進行預估,從而確立出具體的融資渠道選用方案,或進行組合式的融資渠道選用嘗試。例如:可以嘗試與信托公司合作,而非民間借貸,有效拓寬房地產企業融資渠道,促進民間資本進入實體經濟領域,更好促進產融結合,降低融資成本。這一嘗試下,房地產企業可以對不同融資渠道的融資價值有一個較好感知,其在融資成本管控上的主動性優勢也可以得到一定程度提升,這也可以幫助房地產企業更好進行融資活動開展的籌劃,避免融資成本過高。
  (三)注重不同融資渠道融資風險的管控
  具體來說,房地產企業需要結合自身融資狀況以及融資渠道的選用狀況,進行融資風險的預估,并分析出不同融資渠道選用時不同的風險表現和風險誘發因素特點。在進行了融資渠道選用的融資風險分析后,房地產企業也需要帶著融資風險防范意識開展具體的融資活動,在不同的時間段對融資風險進行評價與分析,從而更為及時的感知融資風險管控層面的變化與壓力。借助較為積極地進行融資風險管控,房地產企業能夠積累出更多的融資活動開展經驗,即便是在對外源融資渠道具有較高依賴時,房地產企業也可以較好地進行融資風險應對,確保融資需求的較好滿足。
  (四)房地產企業自身要提高企業競爭力
  一是房地產企業要擴大企業規模,如此才能降低融資成本,提高市場占有的份額,企業才有發展的空間;二是企業要完善財務管理,規范賬務核算,合理進行稅收籌劃,加強企業信息的透明度,建立精簡高效,建立權、責、利一體的崗責體系,建立科學合理的內部流程和運作機制;三是要建立有效合理的獎勵激勵和監督約束機制,減少代理成本,建立科學運營機制,以市場為導向,注意市場調研,以目標客戶的需求開發項目,開展市場營銷,融資后在進行房地產項目選擇時要謹慎,并且要在法律允許范圍內加強融資渠道的創新與發展。
  三、結語
  房地產企業需要給予融資活動的開展以更多關注,更加需要積極的金融融資渠道的多元化選用,從而為融資活動的開展提供更多選擇。值得注意的是,不同房地產企業以及同一房地產企業在不同時期的融資需求、狀況等不盡相同,不同融資渠道的實際貢獻力也會具有明顯差異。對于具體的房地產企業而言,其也需要充分結合自身融資實際,進行融資渠道的選用,避免對某一種融資渠道產生依賴,或機械式地進行融資渠道多元化選用,對自身融資需求的滿足乃至常態化發展產生負面影響。
  參考文獻:
  [1]岳會玉,王朋艷.房地產企業多元化融資方式研究——以萬科地產為例[J].河北企業,2017 (10): 82-83.
  [2]張成銀.新形勢下房地產企業投融資方式的創新研究[J].財會學習,2017 (6): 198-199.
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